ว่าด้วย “กองทุนอสังหาริมทรัพย์”

ตามที่คุณ nitbert ตั้งคำถามเอาไว้ในคอมเม้นต์เรื่อง “กองทุนอสังหาริมทรัพย์จากบลจ.กสิกรไทย” ว่า กองทุนประเภทนี้มีความเสี่ยงระดับไหน?

ขออนุญาตตอบตามเข้าใจ (ของผมเอง) ผิดถูกอย่างไรก็ช่วยๆกันนะครับ

กองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็คือการระดมเงินจากประชาชนเพื่อเอาไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ (เช่น โรงงาน บ้านเดี่ยว อพาร์ทเม้นต์ ฯลฯ) แล้วบริหารทรัพย์สินนั้นให้เกิดดอกผลเพื่อนำมาจ่ายคืนให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนในรูปแบบของเงินปันผล

เมื่อเวลาผ่านไปหากทรัพย์สินนั้นมีราคาสูงขึ้น กองทุนก็จะมีมูลค่าสูงขึ้น สามารถขายเพื่อทำกำไร (หรือจะเก็บเอาไว้ก็ไม่ผิดกติกา) หรือหากทรัพย์สินเสื่อมค่าลง มูลค่ากองทุนก็จะลดลงเช่นกัน

หรืออีกกรณีหนึ่งของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็คือ เอาเงินที่ได้ไปซื้อสิทธิประโยชน์ที่จะได้รับจากอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ในระยะเวลาที่กำหนด โดยที่ไม่ได้เป็นเจ้าของในทรัพย์สินนั้นจริงๆ (งงไหม?) อธิบายแบบยกตัวอย่างของจริงก็คือ เอาเงินที่ระดมมาได้มาซื้อสิทธิประโยชน์จากสนามบินสมุยเป็นเวลา 30 ปี

ในกรณีนี้หมายความว่า ตั้งแต่วันที่ซื้อจนถึง 30 ปีข้างหน้า สนามบินสมุยเกิดรายได้เท่าไหร่จะตกเป็นของกองทุนนี้ทั้งหมด เมื่อหักค่าใช้จ่ายในการบริหารสนามบินและบริหารกองทุนไปแล้ว กำไรที่ได้จะจ่ายเป็นเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน แต่เมื่อครบ 30 ปีแล้วกรรมสิทธิ์นี้ก็โอนกลับไปเป็นของหมอปราเสริฐ ปราสาททองโอสถ ผู้เป็นเจ้าของตามเดิม

เมื่อพิจารณาจากหลักการที่ว่ามาแล้วจะเห็นได้ว่า สิ่งสำคัญที่สุดในการเลือกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็คือ ตัวอสังหาริมทรัพย์ที่จะไปซื้อนั่นเอง ซึ่งแต่ละแบบก็จะแตกต่างกันไป ทั้งประเภทธุรกิจ ความเสี่ยง ผลตอบแทน ใครชอบแบบไหน รับความเสี่ยงได้เท่าไหร่ก็ลองเลือกกันได้ตามใจชอบ เพราะทุกวันนี้กองทุนอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นมากมายหลายกองด้วยกัน

มีทั้งลงทุนในศูนย์การค้า บ้านเช่า อาคารสำนักงาน สนามบิน อพาร์ตเม้นต์ โรงงานอุตสาหกรรม ฯลฯ ซึ่งทรัพย์สินเหล่านี้แต่ละประเภทจะมีความเสี่ยงแตกต่างกันไป รูปแบบการสร้างรายได้ก็ไม่เหมือนกัน

ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเป็นศูนย์การค้าจะมีรายได้จากค่าเช่าที่ร้านค้ามาเช่าพื้นที่ ความเสี่ยงของกองทุนประเภทนี้ก็คือ หากศูนย์การค้านั้นไม่ประสบความสำเร็จ ไม่มีผู้เช่า รายได้ก็จะน้อย หรืออาจต้องเสียเงินจัดกิจกรรมเพื่อกระตุ้นให้มีคนมาเดินในศูนย์มากๆ รวมถึงหากภาวะเศรษฐกิจไม่ดี ประชาชนไม่มั่นใจ ชะลอการใช้จ่าย ก็อาจส่งผลต่อร้านค้าผู้เช่าพื้นที่ อาจเลิกไป ทำให้มีพื้นที่เหลือ รายได้ไม่เป็นตามเป้า

ถ้าเป็นสนามบิน ก็ต้องดูว่า จำนวนคนเดินทางผ่านสนามบินนั้นมีมากน้อยเพียงใด มีความสม่ำเสมอหรือเพิ่มขึ้นหรือไม่ จะมีเหตุการณ์อะไรที่จะทำให้ยอดคนที่มาใช้ลดลงได้หรือไม่

หรือถ้าเป็นอาคารสำนักงาน ก็ต้องดูว่า ตึกนั้นอยู่ในทำเลที่ดีหรือไม่ มียอดผู้เช่าพื้นที่มากน้อยแค่ไหน รวมทั้งภาวะเศรษฐกิจเป็นอย่างไร เพราะถ้าบริษัทเลิกกิจการกันมากๆก็อาจส่งผลให้ผู้เช่าลดน้อยลงได้

ประมาณนี้นะครับ คงพอได้ไอเดีย

โดยเฉลี่ยแล้วผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะตกประมาณ 7-9% ซึ่งดีกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก แต่เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีหลากหลายประเภท ถ้าหากสนใจจะลงทุนก็ควรจะศึกษาและพิจารณาให้ถ้วนถี่ก่อนที่จะลงทุนครับ

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s